Vous vous êtes peut être un jour rêvé à devenir propriétaire d’un logement ou vous avez des projets de vente? Dans chacun des cas, vous aurez affaire aux fameux diagnostics immobiliers. Et il y en a un qui concerne mon domaine de prédilection, le diagnostic électrique obligatoire, appelé aussi DOE.

Dans cet article, je ne vais parler que de lui seul, en abordant les thèmes suivants:

  • Le but et l’objectif du diagnostic électrique.
  • Pourquoi le diagnostic électrique est obligatoire: Les obligations lors de la vente d’un bien immobilier mais aussi dans le cas d’une location (c’est une nouveauté à connaître à partir de Juillet 2017).
  • Le contenu et les point abordés dans un diagnostic électrique.

Je vais vous donner mon point de vue d’électricien sur cet élément qui va concerner de plus en plus de personnes: futurs acquéreurs, vendeurs, et c’est nouveau en 2017, les locataires et les bailleurs.

Des chiffres qui justifient l’utilité du diagnostic électrique:

Avant de parler des obligations et du contenu du diagnostic électrique, je vous propose quelques chiffres issus de l’observatoire National de la Sécurité Electrique:

  • Chaque année en France, ce sont 80.000 incendies d’origines électriques sur les 250.000 incendies répertoriés.
  • 400.000 logements sont testés et sécurisés chaque année, mais 300.000 autres logements seraient identifiés avec des problèmes la même année (ce qui représenterai 160 ans de travaux pour tout mettre aux normes).

Voici d’ailleurs une petite vidéos rappelant les chiffres clés de la sécurité électrique en France:

Ces chiffres montrent que l’effort à faire en matière de mise en sécurité électrique est conséquent.

Mais sans connaître l’état d’un bien immobilier, impossible de savoir comment intervenir pour faire cette “mise à jour” de l’installation électrique.

C’est l’objectif du diagnostic électrique obligatoire, qui, je l’explique en détail dans la suite de l’article, intervient dans le cadre de la vente d’un logement mais aussi maintenant dans le cas d’une location.

Un diagnostic électrique toujours obligatoire pour la vente de bien immobilier:

C’est une première étape qui a été franchie en 2009: le diagnostic électrique est obligatoire pour la vente d’un logement de plus de 15 ans. (Cette information est vérifiable ici sur le site service-public.fr)

Le DOE, (pour rappel Diagnostic Electrique Obligatoire)  dans le cas d’une vente, permet d’informer l’acquéreur de l’état de l’installation électrique du logement qu’il compte acquérir.

C’est un point important puisqu’avec ce document, le vendeur atteste qu’il a (ou pas) une installation électrique sécurisée.

L’acheteur peut alors se projeter de son côté pour savoir si il doit engager (ou non) des travaux d’électricité.

Mais aussi un diagnostic électrique obligatoire pour les locations:

Vous en avez peut être entendu parlé, mais le diagnostic électrique va devenir obligatoire pour les locations: cela concerne donc plus seulement les vendeurs mais aussi les bailleurs – c’est la loi Alur du 24 mars 2014.

  1. Dans un premier temps, à partir du 1er Juillet 2017, le DEO concernera les logements à la locations dans les immeubles dits collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Janvier 1975. Ces immeubles sont les premiers ciblés car ils présentent en grande majorité des cas de non conformité électrique si l’installation n’a pas été revue.
  2. Puis à partir du 1er Janvier 2018, le diagnostic électrique obligatoire sera étendu à tous les logements en location.

Le DEO obligatoire pour les nouveaux contrats de location:

Si vous êtes bailleurs, le DEO sera applicable pour tous les nouveaux contrats de location signés à partir du 1er Juillet 2017 (pour les immeubles avec permis de construire antérieur à 1975) et à partir du 1er Janvier 2018 pour les autres logements.

Si vous avez un logement avec contrat de location signé avant ces dates, le diagnostic électrique obligatoire sera à faire pour le prochain contrat de location.

Validité du diagnostic électrique pour les locations:

Le diagnostic électrique sera valable pour une durée de 6 ans, avec les précisions suivantes:

  • Si le diagnostic a déjà été fait dans le cadre de la vente du logement en location, il est valable dans la mesure ou il a moins de 6 ans. Concrètement, si vous acheter un logement pour le mettre en location, le diagnostic électrique effectué pour la vente sera valable 6 ans (date du diagnostic).
  • Si le logement a été contrôlé par le CONSUEL (dans le cadre d’une mise en conformité ou d’une rénovation totale) depuis moins de 6 ans, cette attestation CONSUEL fait office de justificatif de l’état de l’installation électrique.

Au fait, un diagnostic électrique, ca ressemble a quoi?

Les diagnostics immobiliers donnent lieu à l’élaboration d’un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui contient toutes les analyses, dont celle de l’installation électrique intérieure.

Plusieurs éléments sont vérifiés au niveau de l’installation électrique. Ces vérifications se basent sur une norme dédiée au diagnostic électrique: La norme FD C16-600Etat des installations électriques des immeubles à usage d’habitation“.

Points principaux abordés dans un diagnostic électrique:

Les points de vérification concernent:

  • La vérification de la présence d’un AGCP –  appareil général de commande et de protection et de son accessibilité: il s’agit du disjoncteur de branchement qui doit se situer dans le logement.
  • La vérification de la présence d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié dans le tableau électrique: C’est le fameux interrupteur différentiel 30mA.
  • L’utilisation de dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs pour chaque circuit électrique: Toutes les alimentations électriques doivent être protégées par un disjoncteur divisionnaire.
  • La vérification de la présence d’une liaison équipotentielle: Les circuits électriques doivent être relié à la terre.
  • Le vérification de l’installation électrique adaptées aux conditions particulières dans les salle d’eau et salle de bain. Dans les les locaux contenant une baignoire ou une douche, le matériel électrique doit correspondre à des prescriptions selon le volume dans lequel il est positionné.
  • L’absence des matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.
  • L’inspection des protections mécaniques des conducteurs électriques.

Voici l’extrait d’un document réalisé par promotelec à propos du diagnostic électrique obligatoire (Vous pouvez retrouver ce document ici). Il récapitule les points de contrôle du DEO.

diagnostic immobilier électricité vérification
Extrait promotelec sur les 6 points de vérification du Diagnostic électrique obligatoire

Contenu d’un rapport de diagnostic électrique obligatoire:

Je vous propose de s’intéresser maintenant à l’architecture du DEO.

Note: Pour ce chapitre, j’ai utilisé des extraits d’un rapport pour illustrer mes propos. Pour ce qui est de l’analyse du contenu du rapport, c’est un peu plus loin dans l’article.

Un rapport de diagnostic électrique est architecturé précisément de la façon suivante, avec les 8 titres suivants (de A à H):

A-La désignation du ou des immeubles bâtis:

il s’agit simplement de la désignation du logement.

On y retrouve les informations de base: adresse, situation cadastrale, type de logement..

L’information la plus importante reste l’année de construction et l’année de l’installation électrique. Ce sont ces deux informations qui conditionnent l’existence du diagnostic électrique et qui permet bien souvent de savoir à quel problème d’ordre électrique on va être confronté.

Diagnostic électrique obligatoire DEO

B-Identification du donneur d’ordre:

Cette partie fait référence à la personne qui fait la demande de diagnostic, ainsi qu’aux propriétaires du logement – qui peuvent être différents:

Diagnostic électrique obligatoire

C-Désignation de l’opérateur de diagnostic:

Le titre C permet d’avoir les informations sur l’opérateur en charge du diagnostic et les informations légales sur l’entreprise entre autre.

DEO Diagnostic électrique obligatoire

D-Limites du domaine d’application du diagnostic:

Ce texte, si il paraît assez lourd à lire au premier abord est très important, puisqu’il délimite le champ d’intervention de l’opérateur en charge du DEO.

extrait Diagnostic électricité obligatoire

Pour faire un rapide résumé:

Le diagnostic électrique n’a lieu que sur les parties visibles et “visitables” de l’installation situées après le disjoncteur de branchement. Les parties qui ne peuvent être visités ou contrôlées sont exclues du rapport.

Le diagnostic est purement visuel avec démontage uniquement du capot du tableau électrique.

Les circuits dits de courant faible ne sont pas concernés par le diagnostic électrique (TV, réseau informatique, vidéosurveillance etc….).

E-Synthèse de l’installation intérieur d’électricité:

Cette partie est un résumé permettant de savoir si l’installation électrique présente ou pas des anomalies. Elle permet d’avoir une vision globale sur les problèmes éventuels de l’installation. La partie F (présentée ensuite) rentre dans le détail de ces anomalies.

Pas d’anomalie dans mon rapport de diagnostic électrique

F-Anomalies identifiées:

C’est le coeur du rapport qui détaille chaque anomalie relevée lors du diagnostic électrique.

C’est en se basant sur cette partie qu’un électricien professionnel fait la mise en sécurité de l’installation.

bilan électrique maison

G-Informations complémentaires:

Ce sont des informations d’ordre sécuritaire mais qui ne donnent pas lieu à une anomalie.

diagnostic électricité en cas de venteH-Identification des parties du bien (pièces et emplacements) n’ayant pu être visitées et justification:

Le titre est assez évocateur: il permet à l’opérateur en charge du DEO de signaler qu’il n’a pas pu accéder à certaines parties de l’installation (exemple des combles).

bilan contrôle électricité vente maison
Certaines parties du bien ne peuvent être visité lors du contrôle de l’installation électrique par l’opérateur en charge du DEO

Exemples de diagnostics électriques:

J’ai choisi de vous montrer deux exemples de diagnostics électriques obligatoires.

  • Celui de mon domicile que j’ai mis en vente il y à quelques temps.
  • Celui d’un chantier sur lequel je suis intervenu.

Un rapport de diagnostic électrique (presque) parfait:

Lorsque j’ai mis en vente mon domicile, j’ai dû faire diagnostiquer l’ensemble de mon logement, et bien entendu la partie électrique. J’ai pu remettre aux normes cette dernière avant, et voici le résultat du diagnostic:

dossier de diagnostic ddt
Exemple rapport diagnostic électrique

On dit souvent que le cordonnier est le plus mal chaussé, mais ce n’est pas mon cas.

Cependant, il y a eu une remarque sur ce diagnostic:

Une prise électrique, qui alimente la chaudière, n’a pas été changée par mes soins. Elle a échappé à la rénovation et ne correspond plus au matériel qui doit être utilisé maintenant.

Ce point reste en remarque, et sa résolution reste assez simple. L’installation d’une prise étanche avec clapet comme ce modèle Hager par exemple résout le problème.

Un diagnostic électrique donnant lieu à une rénovation électrique totale:

Voici maintenant un rapport qui m’a été remis par un client, pour lequel j’ai travaillé. Les extraits que je vous propose ci dessous sont issus d’un scan du document et la qualité n’est pas au rendez vous.

Mais c’est le contenu qui est largement visible qui est intéressant.

Je vous propose de s’intéresser directement à la partie E  du rapport de diagnostic de cette installation électrique:

Les anomalies de cette installation électrique concernent:

  • La prise de terre et l’installation de mise à la terre.
  • La protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, sur chaque circuit.
  • La liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche.
  • Les règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche.
  • Des matériels électriques vétustes présentant des risques de contacts directs.
  • Des matériels électriques vétustes inadaptés à l’usage.

Vous l’aurez compris, cette installation a eu besoin d’un relooking complet (je reviendrais dans un autre article sur le détail des anomalies et les explications).

Je vous laisse quand même admirer le tableau électrique initial correspondant à cette installation:

Au final, vous vous en doutez surement, je suis intervenu dans ce cas pour une rénovation électrique totale.

Questions complémentaires à propos du diagnostic électrique:

Peux t’on en faire un même si on ne vend pas?

J’ai parlé de diagnostic en cas de vente ou de location, mais que faire si on est dans aucun de ces cas?

En effet, c’est tout à fait possible. Vous pouvez par exemple hériter d’une maison d’un certain âge avec un diagnostic inexistant et une installation électrique vétuste.

Comment savoir si cette installation est sécurisée? Vous pouvez faire appel à une société de diagnostic électrique qui pourra effectuer un contrôle de votre installation et vous fournir le rapport correspondant.

Quel est le cout du diagnostic électrique obligatoire?

Le prix d’un diagnostic électrique est généralement lié directement à la surface du logement. C’est assez logique puisque plus le logement est grand, plus le “diagnostiqueur” aura de travail.

Voici les tarifs que j’ai pu récupérer (sur ma région – Toulouse) et qui peuvent vous donner une première indication sur le coût d’un diagnostic électrique (je ne parle pas des autres contrôle, comme les termites, l’amiante ou encore la vérification de l’installation au gaz).

  • Logement type T1 (surface de 0 à 50m2) environ 70 euros TTC
  • Logement type T2 (surface de 50 à 100m2) environ 80 euros TTC
  • Logement type T3 (surface de 100 à 150m2) environ 90 euros TTC
  • Logement type T4 (surface de 150 à 200m2) environ 100 euros TTC
  • Logement type T5 (surface de 200 à 150m2) environ 110 euros TTC
  • Logement type T6 (surface supérieure à 250m2) environ 125 euros TTC

En tant que locataire, puis je obliger mon propriétaire à me fournir un rapport de diagnostic électrique?

Si vous estimez que votre logement présente des risques de sécurité au niveau électrique, vous pouvez en faire la demande auprès de votre propriétaire.

Après 2017, il en sera de toute façon obligé pour tout nouveau contrat de location. Si le contrat est plus ancien, vous devez lui faire comprendre que c’est avant tout une question de responsabilité et d’assurances.

Conclusions sur le diagnostic électrique obligatoire:

On pourrait voir ce diagnostic électrique obligatoire pour la location comme:

  • Une aubaine pour les électriciens et pour les sociétés en charge de faire des diagnostics immobiliers.
  • Une charge de plus pour les propriétaires qui se répercutera naturellement sur les locataires.
  • Un gain pour le gouvernement qui va rentrer un peu plus de TVA (grâce à l’électricien et à la société en charge de faire le DEO).

Si ces trois points sont effectivement à prendre en compte, je pense que l’argument principal s’oriente sur l’aspect sécurité du logement et surtout du locataire.

Avant cette obligation, je ne pense pas me tromper en disant que 95% des locataires ne prêtaient aucune attention à l’état de l’installation électrique.

C’est tout à fait normal, car toutes les personnes ne connaissent pas les normes et le matériel électrique qui doit être installé pour avoir une installation électrique sécurisé.

Cette nouvelle obligation permettra aux locataires de logement de connaître l’état de l’installation électrique et le niveau de sécurité vis à vis des risques électriques. Il pourront choisir leur logement en connaissance de cause.

11 Commentaires

  1. Alors ça c’est une très bonne nouvelle !

    Est-ce que l’on pourra forcer les propriétaires à faire les travaux pour la mise aux normes par contre ?

    Le nombre d’anciens logements que j’ai eu qui n’était pas à la norme électrique et dont les proprios ne voulait rien faire comme travaux.

    J’ai du changer moi même à mes frais le tableau électrique de mon logement actuel car la proprio ne voulait rien faire, quand je partirais je remettrais l’ancien.

    • Bonsoir

      Tout d’abord, on parle ici de mise en sécurité et pas de mise aux normes.

      Mais malheureusement non.
      Ce diagnostic n’est qu’informatif pour le locataire qui loue ainsi en connaissance de cause
      Le bailleur n’a pas d’obligation de rectifier les points en anomalies.

      Mais c’est certain qu’un diagnostic négatif fera perdre de la valeur au bien locatif.
      Et qu’en cas de sinistre ou d’accident (ce qu’on ne souhaite à personne) la responsabilité du bailleur pourra être engagée.

  2. Article intéressant, en complément Consuel a publié un mini module de formation (15 minutes) sur leur site… Très sympa sinon le dernier tableau électrique, aux normes mais des années 1960 !

  3. Bon article que je viens de parcourir et que je prendrais le temps de relire en détail plus tard. En tout les cas le DEO ressemble pas mal aux travaux de mise en sécurité que j’ai effectué au cours d’une mission en intérim il y a quelques années. Seule les pièces d’eau et la cuisine étaient reliées à la terre dans les pièces sèches les PC étaient sans terre.

  4. Bonjour Guillaume

    Je suis électricien anglais (j’habite près de Londres), et j’essaie d’apprendre et améliorer mon français. Ma femme aime la France (la paysage, le Tour de France etc.), et deux de nos amis habitent dans le Sud Ouest. Où travaillez-vous, et est-ce vous avez beaucoup de clients anglais?
    Les règles ne sont pas si différent en Angleterre. En France, on utilise les disjoncteurs 2P; c’est meilleur. Mais les choses comme les prises ou interrupteurs sont trop chères, et le qualité n’est pas assez bon.

    Je suis desole; c’est un peu difficile, mais j’espere que vous avez compris.

    Stephen Ayres

    • Bonjour Stephen,

      Je suis basé aujourd’hui dans le Sud de la France. Il y a effectivement quelques clients Anglais, mais c’est un petit marché.

      Je pense que le mieux est d’apprendre un peu le Français pour au moins toute la partie Administrative qui est très lourde en France

      Guillaume

  5. bonjour,
    malheureusement les diagnostiqueurs et les électriciens ne travaillent pas avec les mêmes normes…..
    le diagnostiqueur ne démonte jamais une installation électrique (mis à part le tx de protections) , autant dire que ce n’est pas ca qui fera diminuer le nombre de tués ou d’incendie.
    sujet intéressant !

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